Eind 2009 zette de toenmalige minister van WWI in een brief aan de Tweede Kamer vraagtekens bij het voornemen van een corporatie om bijna een derde van haar bezit uit te ponden. Nu heeft de Ministerraad ingestemd met het plan van de Minister om corporaties te verplichten 75% van haar woningen te koop aan te bieden. “Inzichten” veranderen snel.

Als ik zo’n besluit lees, dan borrelen onmiddellijk verschillende vragen bij me op. Zoals:

• wie gaan die woningen dan kopen?
• wat als het fout gaat?
• wat moet dan de omvang van kernvoorraad zijn?
• waar gaan de opbrengsten naar toe?
• waar moeten corporaties in gaan investeren?

De kopers

Terwijl,

• het consumentenvertrouwen afneemt
• verwacht wordt dat de werkloosheid fors toeneemt
• de banken strengere regels hypotheekregels hebben vastgesteld
• eindelijk de hypotheekrenteaftrek ter discussie lijkt te gaan staan
• de koopmarkt op slot zit

moeten corporaties nog eens 1,8 miljoen woningen afstoten. Het overgrote deel van de huishoudens, dat van corporaties huurt zit in de hoek waar de klappen vallen. Daarbij zullen scheefwoners zich nog wel een paar keer achter de oren krabben, voordat zij zullen besluiten om hun woonlasten te gaan verhogen.

Niet echt condities om dit tot een voor het Kabinet succesvol einde te brengen.

Wat als het fout gaat

Daar waar de mythe van risicoloze vermogensopbouw voor huizenbezitters, bij sommigen nog steeds genetisch bepaald lijkt, wordt voor steeds meer huishoudens duidelijk, dat rendement zonder risico niet bestaat. De mensen die hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen groeit met de dag.

Paradoxaal genoeg heeft de Minister de Tweede Kamer op 15 december toegezegd om de mogelijkheid te onderzoeken, om corporaties de woningen van mensen met hypotheekproblemen te laten kopen.

Of gaat de Minister dit vangnet straks ook bij de corporaties leggen?

De kernvoorraad

Terwijl de Tweede Kamer de Minister al geruime tijd probeert te bewegen om de, door de Tweede Kamer bepaalde, inkomensgrens van € 33.000 bij de Europese Commissie op te rekken, geeft het Kabinet door dit besluit aan, dat ook zij niets moet hebben van een grote Sociale Volkshuisvestingsector.

Het Kabinet vindt dat de kernvoorraad 600.000 woningen mag zijn. Terwijl toch bijna twee keer zoveel huishoudens huurtoeslag ontvangen.

De opbrengsten

Het totale woningbezit van de corporaties heeft een WOZ-waarde van ± € 350 miljard. Het te verkopen deel van 75% zal een WOZ-waarde vertegenwoordigen van ± € 260 miljard.

Deze verplichte uitponding mag gerealiseerd worden tegen 90% van de WOZ-waarde. Hierdoor zal ± € 26 miljard aan opgebouwd vermogen van overheidswege gelegitimeerd “verdampen”.

De totale verkoopopbrengst zal dan ± € 234 miljard bedragen. Hierover moet dan ongeveer € 18 miljard aan vennootschapsbelasting afgedragen worden.

Van het restant zullen corporaties in ieder 75% van de uitstaande leningen (=€ 56 miljard) moeten aflossen.

Investeren

Ook na aftrek van de afvloeiingskosten van de overtollige corporatie medewerkers blijft er een enorm bedrag (± 178 miljard) over.

Het kabinet heeft aangegeven dat de opbrengsten door corporaties gebruikt kunnen worden om te investeren.

Waarin dan?

Woningen? Met dit bedrag kan de nieuwbouw van toch zeker 800.000 nieuwe woningen betaald worden. Maar waar moeten deze komen en voor wie, want nagenoeg iedereen heeft al een koopwoning.

Maatschappelijk vastgoed? De verankering van de corporaties in buurten en wijken zal door de verkoopactie drastisch afnemen. Is het dan logisch dat zij om andere redenen dan rendement zullen investeren in maatschappelijk vastgoed?

Het lijkt voorspelbaar, dat de overheid graag de overtollige middelen ook in de schatkist zal willen laten vloeien.

In dat geval is de uitverkoop gestart.